未来两个月,楼市会出现明确的趋势信号,请密切关注! ——凤凰网房产北京

杭州龙影文化创意有限公司

2019-01-21

一个城市里,上万套、十几万套房源,不可能同一时间全部上涨、下跌。尤其是在楼市的盘整阶段,有的涨了,有的跌了。买家必须实地考察,才能得出有效的结论。如果只听媒体吆喝涨跌,那没什么卵用。但是后台依然有粉丝问,猫叔,你能不能,给出一个观察指标,可以对一年行情做出比较有效的判断?不费脑子的那种。。。……好吧,还真的有。本着尽最大努力满足粉丝的原则,今天就来聊聊这个话题。01楼市中,有没有一个有效的先行指标,通过观察这个指标,可以预测一年的行情呢?有。这个指标就是:三月份的成交量。为什么唯独是三月份的成交量呢?为了便于理解,请大家先了解一个常识:消费是有季节性的。比如,如果你是一家服装店的老板,那么你会如何制定一年赚100万的小目标呢?必然不是每个月都平均销售8、9万,而是在每一个季度换季的时候,提高销售额,重头戏放在双11,其他的淡季时间,比如7、8月份,随便卖卖。这就是服装行业的销售淡季、旺季。再比如,我们几乎每年过年的时候,都会发现猪肉涨价了、菜价也涨价了,媒体也开始喊”通货膨胀“了。但实际上,只是进入了农产品的销售旺季。降温天气导致运输成本增加,春节期间消费人数激增,所以食品价格上涨。每一行业,都有淡季和旺季的现象。楼市也一样。无论是食品供应商、服装店老板、还是开发商,不是想卖货就能卖出去的,而是要等到消费市场的”旺季“到来。3月份,就是楼市的销售旺季。02看到这里,可能会有很多人疑惑。多数人认为,楼市旺季在”金九银十“。这其实是传统的说法。我早年做地产策划的时候,销售总也说,一年之内,3、4、5、9、10月份,是重要的销售节点,一年内大多数销售额,是这5个月份完成的。但现在,市场发生了很大的变化。由于调控政策的影响,影响了购房者看涨的预期。市场信心的减弱,让房企们尽可能的上半年多出货、回笼资金,所以3月份的成交量和销售额度会比其他月份高一些。再加上春节是销售淡季,会有一部分购房需求,等过年后再释放出来。所以,3月份是开发商非常看重的一个销售节点。3月份的销售情况,就是一个明确的市场风向标。3月份销售好,那么全年销售也会好。3月份销售差,全年业绩很可能受到影响。这个道理放在市场也是成立的。尤其是在北上深的存量房市场,成交量比新房要多得多。(尤其加上3月份幼儿园、小学开始新生报名的因素,学区房涨的也很快。)猫叔整理了从北京2015年到2018年3月份的成交量。看看是否能通过3月份成交套数判断一年的房价趋势。常年观察北京网签数据的朋友都会有一个经验:正常市场环境,北京月成交在15000套左右,低于10000套属于淡季,高于20000套就要上涨。在极个别的大涨年份,单月成交量可以突破30000套。比如2015年3月,月成交在10000套以上,全年的楼市表现比较平稳。但2016年、2017年3月份,月成交在25000套以上,直接的表现就是2016年的房价大涨,2017年房价被严格的政策调控死死按住。到了2018年3月份,月成交也在10000套以上徘徊,尽管2018年上半年有一波小涨,但下半年又开始回调。全年来看,也是比较平稳的。这里只是以北京举例,但不仅仅是北京。无论是哪个城市,每一年行情,都可以从3月份看出端倪。03作为限购最严格的城市,北京也是全国楼市的政策风向标。北京楼市的回暖,也意味着调控政策的适度放松。那么未来北京楼市怎么走呢?我个人还是比较看好的。市场回暖的可能性很大。北上深会有一波小行情出现。这里还有一个非常重要的信号:土拍市场也是楼市的先行指标。2018年,很多人吹北京楼市要涨,但我认为可能性很小。主要的两个依据就是:3月份的成交数据,以及北京连续多宗土地的流拍。有文章为证:但是2019年,北京土地市场第一拍却很热闹。尤其是,对政策敏感度非常高的央企们,开始拿地了。具体市场会回暖到什么程度?房价平均涨幅有多少?这个数字,基本靠蒙。猫叔就不瞎猜了。我们可以等待北京3月份市场的成交量,来进一步观察。但对北京市场,我还是乐观的。经历了2017年、2018年两年的市场盘整,北京房价已经触底,泡沫筛除。对比二线重庆杭州成都武汉、弱省会西安大涨的幅度,北京平均房价已经接近2016年下半年,在全国范围看,涨幅并不多,是价格低估阶段。04无论如何,3月份全国楼市都会迎来一个短暂的”回暖期“。这是一个需要密切关注的时间段。只要对比了3月份新房、的成交量,就会对一年总体的行情做一个大概的判断。除非有明确的调控放松信号——首套房、二套房认定放宽、房贷利率多次下调甚至打折等等,否则可以按照3月份的行情来预估。如果3月份成交量同比去年有不少的上涨,尤其是一线的北上深,可能出现此类情况,那么刚需要在未来1年内及时上车了。如果3月份成交量同比去年少很多,并且出现开发商降价、打折、0首付、送车位等等的促销情况,尤其是房贷利率还高的一些城市,那么就货比三家,寻找实实在在让利、或者性价比高的楼盘。或者等出现房贷利率降低等实在的利好政策出现。很多人问我,什么时候才是最好的买入时机?对每个人来说,喜欢的房子,自己买得起,又刚好需要,是最理想的买入时机。可是现实中几乎没有这种情况出现。你选择的房子,一定有几处是不完美的。买房这件事,实在是比找对象难多了。最后,猫叔根据粉丝们的问题,总结出了几点特别需要注意的事项:1、市场下行的时候,一是尽可能选择核心区域,抗跌能力比较强。比如老市中心的次新房、已经成熟的新区。这是人流核心聚集区,价格支撑也比较强。2、如果资金实力不够,那么远郊的新房、市区的老破小,是两类最容易下跌的品种。购买的时候,一定要货比三家,价格严重超过周边同等品质的楼盘,尽量不要买。有些远郊新房,因为是品牌开发商开发,价格比市区的二手次新还要贵,这个时候就不建议入了。3、一定要规避新房价格大于同品质二手20%以上的区域。新房比二手贵的地方,短期可能会站岗。而新房价格比二手便宜的地方,新房会有溢价,要选择新房。4、不要一味图价格优惠。开发商给出的折扣让利,有些是因为房源确实差,比如偏远没有地铁、产权不明、周边配套差。在实地考察中,多去竞品楼盘打听其他家楼盘的不足。销售对自己家楼盘大多有吹嘘成分,但对别人家楼盘一定会客观的说出很多缺点。